Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником:

порядок, законы и защита прав ребёнка

Продажа недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего собственника, требует особого подхода и соблюдения строгих требований законодательства. Процесс регулируется не только Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), но и Семейным кодексом РФ (СК РФ), а также Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Нарушение этих правил может привести к признанию сделки недействительной.

Когда требуется согласие органов опеки

Согласно ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ, любые действия с имуществом несовершеннолетнего (продажа, обмен, дарение) возможны только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Это необходимо, чтобы гарантировать, что имущественные права ребёнка не будут нарушены.

Органы опеки дают согласие на сделку, если:

У ребёнка сохраняется право собственности в новом жилье.
Новое жильё не хуже по условиям (площадь, инфраструктура, состояние дома).
Сделка не влечёт ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего.

Порядок получения разрешения

Подготовка документов: паспорта родителей/опекунов, свидетельство о рождении ребёнка, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка ЕГРН, технический паспорт, договор на приобретение нового жилья (если уже найдено).
Подача заявления в органы опеки по месту жительства ребёнка.
Рассмотрение — обычно занимает до 15 рабочих дней.
Выдача разрешения — письменный документ, который передаётся нотариусу или в МФЦ при оформлении сделки.

Особенности сделок

Сделка должна проходить с участием нотариуса, если речь идёт о долевой собственности.
Если приобретается новое жильё, в договоре купли-продажи фиксируется, какая доля будет закреплена за ребёнком.
Деньги от продажи квартиры могут быть временно зачислены на счёт, открытый на имя ребёнка, до покупки нового жилья.

Распространённые причины отказа органов опеки

Новое жильё меньше по площади.
Новое жильё находится в худшем районе (далеко от школы, медицинских учреждений).
Отсутствие у продавцов готового варианта для переезда.
Несоответствие санитарным нормам.

Ответственность за нарушение порядка

Если продажа квартиры с долей несовершеннолетнего проведена без разрешения органов опеки, сделка может быть оспорена по ст. 168 ГК РФ как противоречащая закону. В таком случае возможен возврат сторон в первоначальное положение (реституция), что создаст серьёзные проблемы для всех участников.

Частые ошибки

Оформление сделки до получения разрешения опеки.
Недооценка роли нотариального сопровождения.
Попытка «выписать» ребёнка до сделки без предоставления ему нового жилья.
Игнорирование требований к качеству и площади нового жилья.

Советы юриста

Начинайте подготовку за 1–2 месяца до предполагаемой продажи, чтобы избежать задержек.
Заранее подберите вариант нового жилья, соответствующий требованиям опеки.
При оформлении документов используйте помощь юриста, чтобы избежать отказа и повторной подачи.
Обратите внимание на финансовые условия сделки — в некоторых случаях выгоднее оформить обмен, а не прямую продажу.

📌 Юридическая компания ООО «ДЖАСТИС БРИДЖ ГРУПП» имеет опыт успешного сопровождения сделок с участием несовершеннолетних собственников. Мы поможем подготовить полный пакет документов, согласовать сделку с органами опеки и провести её без рисков оспаривания.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Горячая линия

24/7